现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划(下)

现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划(下)利用税率差异的筹划
  利用税率差异进行筹划主要通过以下几种方式:
  (一)利用货物运输代理服务6%低税率的筹划
  货物运输代理服务,是指接受货物收货人、发货人的委托,以委托人的名义或者以自己的名义,在不直接提供货物运输劳务情况下,为委托人办理货物运输及相关业务手续的业务活动。营改增以后,交通运输业适用11%税率,物流辅助服务适用6%税率,两者有5个百分点的税率差异。因为货物运输代理服务税负低,从事交通运输业的企业可单独成立代理公司,将非核心业务采用代理的方式提供服务,降低增值税税负。
  (二)通过物业服务转移部分不动产租赁收入的筹划
  目前,出现专T从事房屋租赁的公司,既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。由于物业服务收费按6%的税率缴纳增值税,相较于11%的不动产租赁税率明显更低。因此,可以利用物业管理合同降低税负,即出租人提高物业服务的收费,降低房屋租赁的价格以达到少交税的目的。
  (三)通过仓储业务代替租赁业务的筹划
  仓储业务属于物流本文由毕业论文网http://www.lw54.com收集整理辅助业务,适用6%的增值税税率,明显低于不动产租赁11%的增值税税率。但在一般计税方法下,纳税人还需就预收款按3%的预征率纳税。需要注意的是,这个业务转化是有前提条件的,即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品,且出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任,发生损失要承担赔偿责任,这也将给企业带来一定的经营风险。
  (四)利用租赁税率与房产税税率差异的筹划
  根据我国目前的租赁情况来看,很多企业租赁的同时连房屋内部的设备(如机器、家具等)一同租赁,例如将车间、厂房、宾馆、门面房等房产一同租赁,设备房屋一同租赁的现象更为普遍。考虑到房产税的存在,对企业出租房屋需从租计征,按12%的税率缴纳房产税。若租赁合同中将设备和房屋租金共同计入,相当于房屋内的设备也缴纳了房产税。根据我国税法规定,对租赁房屋的内部附属设施并没有要求征收房产税,因此,房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租,写入两份合同,这样可以减少应纳税额,从而达到降低税负的目的。
  (五)利用技术研发与技术培训的筹划
  营改增之前,单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征营业税。技术培训按照“文化体育业”征收3%的营业税。营改增后,包括研发服务、技术转让服务和技术咨询服务在内的现代服务业按照6%的税率征收增值税。根据这一政策改变,可以通过“定向开发”模式与“卖软件产品”模式的选择进行税收筹划。“定向开发”则明确划为技术研发的范畴,合同约定收入按照研发服务税目征收6%的增值税。而“卖软件产品”则按照现行增值税政策对软件产品所获取的收入按17%的税率征税,同时享受增值税即征即退的优惠政策。“定向开发”与“卖软件产品”两种模式可以实现转化。当合同约定研发成功的软件产品产权属于研发方,研发方再将软件产品转让给购买方,则“定向开发”模式可转化为“卖软件产品”模式。 转载请注明来源。原文地址:http://www.lw54.com/html/shuishou/20170510/6995434.html   

浅谈政府补助的账务处理及财税差异

 政府补助是企业从政府无偿取得的不需要偿还的资产,最常见的是财政拨款,还有财政贴息和税收返还等,当企业收到政府补助时,怎么处理,是否要缴纳企业所得税,一些企业的会计人员感到不知所从,为此,笔者浅谈一下其账务处理方法和会计与税务方面的账务处理差异。
  一、财政补助的会计核算处理
  政府补助,一般都归结为与资产相关的政府补助和与损益相关的政府补助两类处理方法来核算。另外,农民专业合作社作为一种特殊组织,其政府补助国家有特殊规定。下面主要以企业取得财政拨款的货币性资产为例来谈谈自己的认识。
  (一)作为与资产相关的政府补助
  是指企业取得政补助后用来购建与拨款文件规定的固定资产及其他长期资产,因其效应是长期的,在收到财政拨款时,不能全部计入当期的收益,要首先计入一个负债类科目“递延收益”,等企业根据拨款文件要求购入或建成长期资产后,根据长期资产的使用寿命,在各个期间平均计入相关费用或成本,并将“递延收益”分配计入“营业外收入”科目。
  会计处理:当收到财政拨款时,借记“银行存款”科目,贷记“递延收益”科目;用收到的财政拨款购建长期资产时,借记“固定次产”,贷记“银行存款”;若是先通过施工或安装购建固定资产,要先计入“在建工程”科目,借记“在建工程”、贷记“银行存款”,工程结束验收后,再转入“固定资产”等长期资产;当购建的相关长期资产从可供使用时起,根据其使用年限,按直线法计提折旧,平均分配“递延收益”:借记“管理费用”、“销售费用”、“研发支出”等,贷记“累计折旧”;同时借记“递延收益”、贷记“营业外收入”;如果购建的长期资产没有使用到预计使用寿命就报废了或出售了,则要把没分配完的“递延收益”全部计入当期损益:借记“递延收益”科目,贷记“营业外收入”科目。
  (二)作为与损益相关的政府补助
  主要用于弥补企业经营亏损,它可能是当年的,也可能是以前年度或以后未来年度的,在相关费用或损失得到补偿的期间计入当期损益。
  会计处理:若是补助企业以前年度发生的费用或亏损,应一次全部计入确认当期的“营业外收入”,对以前年度的损益调整不做处理。当取得政府补助时:借记“银行存款”,贷记“营业外收入”;若是补助企业当期的费用或亏损,要记入当期“营业外收入”科目,并可在当期的各月份之间进行平均分配。取得政府补助时:借记“银行存款”,贷记“营业外收入”;若是补助以后期间的费用或亏损,在收到补助款时先计入“递延收益”,在相关费用或亏损发生的期间分配计入“营业外收入”。收到补助款时:借记“银行存款”贷记“递延收益”;等确认费用或亏损时:借 “递延收益”、贷 “营业外收入”科目。
  (三)农民专业合作社财政补助的账务处理
  农民专业合作社作为一种特殊组织形式,其财政补助的会计核算有特殊的规定,设有“专项应付款”和“专项基金”科目,收到补助款时:借记 “银行存款”、贷记“专项应付款-xx”科目。用作支出时:一是当按财政补助文件给定的用途购得资产时:借记 “固定资产”、“牲畜(禽)资产”等科目,贷记“库存现金”、“银行存款”等科目;同时要把等额的“专项应付款-xx”转入“专项基金-xx”科目;二是当用于社员培训、农产品质量认证、农业生产的基础设施建设、技术推广等支出时,直接冲减“专项应付款-xx”不再计入“专项基金”:借记“专项应付款-xx”科目,贷记“库存现金”、“银行存款”。
  需要注意的是,农民专业合作社在破产清算时,对国家补助资金形成的资产不能分配给社员,要按国家规定执行。
  二、政府补助的税收文件规定
  财政部、国家税务总局(财税【2008】151号文件明确规定:企业取得的除国家作为投资和要求归还本金的财政补助外,都要计入企业当年收入总额,且对有专项用途并经国务院批准的补助资金不作为征税收入,可以在预交或汇算清缴所得税时从收入总额中扣除。就是说文件明确了有专项用途的财政拨款不征所得税,其他的财政拨款要征所得税。为进一步明确相关政策,财政部、国家税务总局(财税【2009】87号文又对不征税的财政拨款又做了详细规定:对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门取得的应计入收入总额的财政性资金,如果同时符合下列条件,都可以不计入征税收入总额,可在预交或汇算清缴所得税时从收入总额中扣除:企业能够提供资金拨付文件,且文件中规定该资金的专项用途;财政部门或拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;企业对该资金以及该资金发生的支出单独进行核算。 就是说并不是得到了专项用途的财政拨款就不征所得税,必须同时符合上述三项条件,且在规定的时间段才行。
  对这有特定时间段的规定,人们还存有疑问时,2011年9月7日,《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税【2011】70号)解开了人们心中的谜团,该文件规定从2011年1月1日起,凡同时符合(财税【2009】87号文)三项条件的,企业获得的财政性专项资金可以作为不征税收入,且没有截止时间,就是说凡2011年1月1日后取得的专项财政拨款同时符合上述三项条件的都可作为不征税收入来处理,但财税【2011】70号文还规定,如果财政补助款在5年即60个月内没有全部发生支出,剩余部分也没有缴回拨付资金的财政部门,要在第六年把剩余部分计入应税收入总额,就是说,若企业在5年内没有有效使用财政拨付的专项资金,就失去了其当初拨款的初衷,要缴纳所得税。 虽然符合上述规定的财政补助可作为不征税收入,但注意上述不征

融资结构对投资行为影响的实证研究

摘 要 融资和投资不仅是当代企业的两项基本财务活动,同时在现代企业资金运动中的关系也是特别紧密。因而对于投资和融资之间关系的讨论在财务理论中处于十分重要的部分,二者之间不仅相互依存,而且互为补充。但是受到我国不同时期经济发展特点的限制,投资和融资模式的表现形式也不一样,这些投融资模式都由我国的各阶段经济发展的特点所决定,各个阶段的不同机制对我国经济发展起到了促进作用。
  关键词 房地产上市公司;融资结构;投资行为
  我国的经济还处在一个过渡的阶段,而且介于我国现阶段的基本国情,投资和融资资机制改革的道路是十分艰难的。考虑到房地产行业存在的融资方式比较单一,因而结合我国房地产市场的实际情况,来研究我国房地产企业融资结构与投资行为之间的关系是十分有必要的。从房地产上市企业的视角来考虑,研究其融资结构和其投资行为之间的关系不仅可以改善房地产上市公司的投资效率,而且可以提高其质量[1]。倘若房地产市场出现了意想不到的危机,那么金融业也会随之出现巨大危机。同时很多炒房者和炒房团对于房地产市场也会造成一定影响,他们通过采取不正当手段,故意囤房,从而推高房价,购房者的贷款增多,也加剧了金融风险。 考虑到房地产行业存在的融资方式比较单一,因而结合我国房地产市场的实际情况,来研究我国房地产企业融资结构与投资行为之间的关系是十分有必要的。从房地产上市企业的视角来考虑,研究其融资结构和其投资行为之间的关系不仅可以改善房地产上市公司的投资效率,而且可以提高其质量[2]。
  一、融资结构的界定
  所谓的企业融资,是指企业中金融资本的流动,从内部的经营活动和现金流出发,出于对未来的管理和发展的需要,通过企业内部融资或者企业外部融资渠道,获得企业所需的用于生产经营资金的行为或过程。融资作为一种经济活动,主要帮助企业调剂资金余缺,企业的目标是实现价值最大化,从而使整个社会资源得到优化的配置。所有企业融资活动的进行都必须在特定的条件下,不仅要受到企业自身特征的制约,而且要受到企业外部市场环境的制约。
  二、投资行为的界定
  所谓投资,即为变货币为资本的过程。从近年学者对投资的界定来说,企业为了获得比现如今更高的回报,而舍弃当前能够用于消费的价值的一种经济活动,即为投资。从财务的视角,购入证券、股票、纸上资产或者除此以外的其他金融资产,都可以被称为投资。投资行为作为一个整体,它不仅具有无法确定的特点,而且投资行为的过程也是持续和多方向。如果对其分类尺度有差异,那么其定义也会随之改变[3]。
  三、主要结论
  本文在参考国内外学者研究的基础上,针对我国沪市的64家房地产上市公司2011-2013年共计192个样本数据,运用理论方式进行分析,且用实证分析进行进一步证实,得出了我国房地产上市公司融资结构对投资行为的影响结论:资产负债率和企业投资支出水平呈现负相关关系,体现了负债治理机制产生的效果,这与我们之前的假设一致,说明在我国房地产上市公司中负债水平对投资支出有一定的约束作用。
  四、政策建议
  1.发展债券市场
  从企业的角度来看,股权融资是常见的融资方式之一,也对企业起到了一种治理作用。房地产企业通常采取股权融资作为自己吸纳资金的方式之一,借此可以增加企业内自有资本金所占比例,从而优化企业的资本结构,进而来降低财务风险。主要由于这个原因,所以有必要加强债券市场的建设,从而可以调整房地产上市公司的融资结构与投资行为关系。有效方式包括:建立并优化多元化的债券交易体系,从而可以提升企业债券的流动性,不断的规范与债券相关的信用评级制度,不断的完善债券交易方式和债券监督管理制度[4]。进一步发展债券市场,不仅可以调整资本市场的结构来促进资本市场更加稳定发展,而且还可以给投资者创造出更多的投资机会。
  2.加速商业银行治理机制的改革
  商业银行在房地产企业发展过程中扮演了中介的角色,因此对于加快商业银行信用制度的改革势在必行。随着国有银行商业化改制,对商业贷款的安全和效益逐渐在提高,商业银行可以根据市场导向和企业的信用等级来建立一套详细的信用制度,根据信用制度来指引贷款方向,最终决定是否给企业放贷[5-6]。另外,商业银行可以邀请机构投资者参与对投资项目的风险评估和可行性研究,这样能够更加强化管理作用,优化房地产上市公司的投资模式、决策有效性,提升投资效益。我们知道房地产企业的贷款都是中长期贷款,因此,要不断完善银行信用担保体制,增加房地产企业贷款抵押的灵活性,保证房地产能够顺利获得中长期贷款。
  商业信用作为权衡市场经济发展是否健康有序的重要指标,应提高对其重视程度。由于现如今国内正是转轨经济时期,商业信用发展并不理想,因此促使了企业间的商业信用侵害异常严重,债权人对债务人约束能力不足。所以我们要不断更新优化商业信用相关法制制度和偿债的保障机制,同时也可以采用建立商业信用信息公开平台来提高商业信用法律的监管能力,通过这样的方式能够抑制股东对商业债权人利益的损害。
  参考文献:
  [1]雷振华,李宁.融资结构对投资行为的影响研究——以核电关联产业上市公司为例[J]. 湖南社会科学2013(1):163-167.
  [2]杜俊萍,张晓伟.上市公司负债融资对投资行为影响的实证分析———基于上市房地产公司[J].财务管理,2014(8):39-41.
  [3]张红,高帅,张洋.房地产上市公司融资模式对投资行为的影响[J].财经理论与实践(双月刊), 2015,36(196):80-85.
  [4]杨清香,俞麟,胡向丽.不同产权性质下股权结构对投资行为的影响[J].中国软科学,2010(7):142-151.
  [5]张红,陈玄冰,王春波.房地产上市公司债务融资和股权融资统计分析[J].中国房地产,2014(19):60-62.
  [6]熊婷,程博,王菁.自由现金流、债务契约与企业投资效率———基于中国房地产上市企业的证实分析[J].贵州财经大学学报,2013(6):59-69.

探究“营改增”对房地产行业的影响

 2015年5月我国正式将房地产纳入到营改增改革的范围中,房地产行业要想实现长远发展,就必须紧跟改革步伐,顺应时代潮流。营改增这一税改政策的开展目标是为了进一步完善税制,减少税负,然而新政策在实施过程中,仍存在一些问题,使房地产行业受到一定影响,这些影响既可能是正面的,也可能是负面的,只有积极抓住正面影响,避免负面影响,才能使房地产行业在营改增这一新政策改革的背景下,实现可持续发展。
  一、房地产行业的特征概述
  (一)资金投入大,开发周期长
  房地产行业在进行项目开发时需要投入大量资金,这些包括土地使用费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共建筑配套设施费、资本化利息以及后期的管理费等,这其中土地使用费的所占比例最高,大约能占总投入的30%-50%左右[1]。此外房地产开发项目以获得土地使用权作为项目起始阶段,之后要经历勘察、策划、报批、原住户拆迁征地、补偿、施工、竣工、营销等多个阶段,最短开发周期也要在2-3年左右。
  (二)融资成本高
  房地产项目建成后,需要经过销售阶段才能实现资金回收,此种盈利模式,使房地产企业的资金占用时间长,因此房地产企业就需要在前期筹集大量的资金。因此为保证房地产企业项目的顺利开展,需要采取有效的融资方法,在项目开发前期,实现大量资金融资。
  二、营改增对房地产行业的影响
  (一)对税负方面的影响
  房地产在开发过程中,包括房产的建设开发、销售、分配等各个环节都存在一定的重复征税问题,这也一定程度上增加了税负压力[2]。虽然开展营改增能够一定程度上减少重复征税的问题,但从房地产行业的成本结构来看,土地成本所占比例最大,但当前税收制度下,土地成本并不能进行税负抵扣,所以房地产企业,特别是土地成本较高的一二线大型城市来说,营改增并不能并不能带来土地成本方面的税收节约,甚至还可能出现税负增加的问题。
  除土地成本外,建安成本也占据总开发成本的较大比例。建材供应商多为个体户、小规模纳税人,往往不能提供增值税专用发票,且建安人力多为劳务公司派遣或零散的农民工,也没有增值税发票,这都影响了进项税抵扣[3]。此外因房地产行业的建筑周期长,如果企业是在营改增实施以前所购买的原材料及设备,那么此种情况则没有办法取得增值税专用发票,那么也就不能进行进项税抵扣。结合以上多个因素来看,虽然总体来看营改增能够一定程度上降低房地产企业税负,但在实际应用中,可能会因为以上问题,使税负减少幅度并不明显,深入还有可能提高。
  (二)对成本方面的影响
  建筑安装行业作为房地产的上游行业,营改增实施以后,建筑安装行业的税负会从以往的税率上升到11%,而建筑安装业的收入盈利已经较为有限,税负上提后,建筑安装行业的税负势必会向其下游行业转移,进而使房地产行业的成本增加。
  (三)对存量项目销售利润的影响
  在营改增实施以前开工或竣工的项目,不能取得增值税发票,也无法进行税负抵扣,但销售时则要根据11%的增值税新税率上交,这不仅会影响房地产企业的税负,还会对这些项目的销售利润带来严重影响,特别是对资产相对薄弱的中小型房地产企业来说,这一利润压力不容忽视[4]。且目前仍然有很多销售周期超过3年,且仍没有清盘的房产项目,如果对此类项目也都进行营改增一刀切改革,那么必然带来税负不公平问题。
  (四)对自持商业物业运营成本的影响
  在营改增实施后,对于已经投入运营的房产物业来说,相当于租金税率在没有进行进项税抵扣的情况下,直接由以往的税率升到11%,从而增加其运营成本。
  三、营改增改革背景下房地产行业的应对策略
  (一)加强供应商管理 及时获取增值税专用发票
  营改增实施后,增值税专用发票成为了降低税负的有效途径。因此房地产企业在开展建筑安装工程时,应当尽量选择具备开具增值税发票资质的供应商与建筑施工单位,并要求合作方能够尽量提供足够的增值税专用发票。
  此外房地产企业还应强化甲供材料以及劳务派遣等过程中所开具的专用发票的管理工作,并强化发票的保管与抵扣工作[5]。同时要对企业财务人员进行营改增新政策相关知识的培训,确保会计核算等实务操作能够按照新规定进行核算、抵扣,并强化和施工单位的工程竣工决算管理,确保企业能够及时取得足够的增值税发票。
  (二)强化房地产开发过程中各业务活动的安排与管理
  为积极应对营改增对房地产代理的影响,房地产企业应当对经营活动的各个环节采取科学的安排与管理[6]。识别在新税改背景下各个环节中可能出现的风险问题。并对拿地、建安、融资、销售过程中能够进行增值税抵扣的环节进行预先梳理,计算可抵扣的比例及数额,并加大对这些环节的相关管理工作,确保能够按照预计的抵扣数额实现完全抵扣。此外一些房地产企业会通过业务外包的形式实现税务转移,此种方式虽然具有一定效果,但为了维护企业的品牌效益与质量,需要在强化对外包方的质量监管。
  (三)积极涉足商业地产开发领域
  房地产开发主要分为住宅与商业两者形式,目前我国住宅地产已经出现较为严重的供大于求的问题,因此消费者占据主导权,住宅住户不可能接受房地产企业提出的伤害其利益的要求,因此住宅开发难以将税负增加转嫁给消费者。而商业地产的消费者主要为商业地产中各商铺的租赁单位,这些租赁单位在上缴租金或购买物业服务时,可以取得增值税发票,从而通过发票进行抵扣,一定程度上填补成本,因此商业地产可以通过借助向消费者转移的形式,缓解税负压力,提升房地产企业的自身利润。
  在营改增的改革背景下,房地产企业在这一契机下,积极进行转型升级,从以往单一的住宅开发,向商业地产、旅游地产等多形态方向发展,从而增加风险抵御的能力。
  (四)加大精装修房的销售力度
  商业地产可通过多销售精装修房,来获取更多的物料、安装增值税发票,并将这些发票统一归入到建筑安装的税收抵扣中,提高税负抵扣额度,提升盈利空间。
  (五)开展财会工作改革
  营改增全面开展之后,会计核算、科目设置、账务处理都和以往有了较大不同,为积极应对营改增的全新变化,财务人员的工作内容及操作方式都需要进行及时调整。此外还需对企业现有财务系统进行更新与调整,使其与当前财务工作向匹配。
  四、结束语
  综上所述,本文首先对房地产行业的自身特征进行探讨,之后结合房地产行业的成本构成,与开发周期长等因素,分别从税负、成本、存量项目销售利润、自持商业物业运营成本等方面分析了营改增对房地产行业的影响。最后根据这些 [本文由www.lw54.com提供,毕业论文网进行论文代写和代写论文服务,欢迎光临LW54.cOm]问题,从加强供应商管理、强化房地产开发过程中各业务活动的安排与管理、积极涉足商业地产开发领域、加大精装修房的销售力度以及开展财会工作改革等方面提出了营改增改革背景下房地产行业的应对策略,希望能为相关人士提供些许参考作用。
  参考文献:
  [1]严荣,颜莉,江莉.“营改增”对上海房地产业的影响研究[J].上海经济研究,2015,12:87-96.

两税合并对内资企业的影响分析

  【摘要】2008年1月1日起,《中华人民共和国 企业 所得税法》开始实施。两税合并后的新企业所得税法有了很大变动。两税合并给我国内资企业带来了机遇,同时也带来了挑战。针对两税合并对内资企业的影响,本文从企业自身以及政府两方面提出了应对措施。
  【关键词】两税合并 机遇 发展 对策
  
  2007年3月16日,全国人民代表大会通过了统一的企业所得税法,新法于2008年1月1日起实施,我国市场 经济 体制建设迈出了十分重要的一步。1994年1月1日,《中华人民共和国企业所得税暂行条例》开始施行,内外两套企业所得税制度并存的所得税制模式形成,在这个税制模式下,外资企业的所得税税率大约只有内资企业的一半。具体来说,内资企业税率为33%,而外资企业的税率为24%和15%,这对利用外资和促进经济发展发挥了至关重要的作用,但同时也导致了内外资企业的竞争不公平。两税合并后,内资企业迎来了快速发展的良机。
  
  1 两税合并简介
  两税合并的核心内容就是将内、外资企业逐步实现“四个统一”:即内资、外资企业适用统一的企业所得税法;统一并降低企业所得税税率;统一税收优惠政策;统一和规范了税前扣除办法和标准。
  两税合并前,外资企业的所得税税率名义上为33%,但国家鼓励外资进入经济特区、开发区、开放区和西部地区,在这些地区投资的外商企所得税都有不同程度的税率优惠,优惠税率分为15%、24%不等,符合特定条件的还可以享受两免三减半的税收优业的惠。两税合并后,所得税税率统一为25%,取消了两免三减半和再投资退税的优惠政策,内外资企业同等对待。